住宅ローンはまだ返すな？控除期間中にNISAで資産を増やす『あえて急がない』返済戦略

マイホーム購入は、人生の大きな節目です。
資金計画・物件選び・諸々の面倒な手続きや引っ越し・・・、そうした一連のプロセスを一つずつ乗り越えてやっと手に入れた我が家は、きっと新しい生活への希望に満ちていることでしょう。

ですがその希望には、ほとんどのケースでついて回る心配事があります。
それは、借金です。

「借金は早く返して、身軽になりたい」
そう思うのは普通の人情で、それは住宅ローンにおいても変わりません。
住宅金融支援機構のアンケート調査によると、住宅ローン利用者の半数以上が「将来的に繰り上げ返済を行う予定・検討している」と答えています（2024年4月「住宅ローン利用者の実態調査」）。

ですが結論を急ぐ前に、少し立ち止まってみましょう。
そして手元に電卓があれば、なお良し。

そう、賢いあなたならきっとわかるはずです。
ここまでは電卓すら必要ないかもしれません。
返済を「あえて急がない」ことが、家計管理において最も合理的な選択肢になることがあるのです。

そして急ぐのをやめた結果として手元に残った資金を、NISAなどの非課税制度で運用したら・・・。

今回は住宅ローン控除期間中の「繰り上げ返済vs資産運用」の損益分岐点、そして「感情と数字のバランス」を賢くとるための戦略について書きたいと思います。

早く返してしまいたい、という「感情」はひとまず横に置いて、まずは「数字」という事実をまな板の上にのせて向き合ってみたいと思います。

判断基準は極めてシンプル、「どちらが得か」。
つまりはお金を借りる際のコストである住宅ローンの金利と、手元の資金を運用することで得られるリターンを比較すればよいのです。

2025年時点での住宅ローン変動金利の相場は、およそ0.4%～0.6％です。そして住宅ローン控除では借入残高の0.7%を上限として税金が差し引かれます。

住宅ローン控除は2022年の税制改正によって、住宅ローンを借りるだけで儲かるという、いわゆる「逆ザヤ」の状態は是正されました。
それでもなお「支払う金利」と「戻ってくる税金」が相殺され、実質的な金利負担（コスト）はゼロに近い状態ではあるのです。

もちろんゼロコストではあっても、それが借金であることには変わりはありません。
きちんと返済しなければならないことにも変わりはないのですが、急ぐ必要はないということです。

手元に100万円があるとします。
繰り上げ返済の効果は、借金の元本を減らすことによって、その元本にかかるはずだった利息負担をなくすことができるということに最大の意義があります。

ですが低金利と住宅ローン控除によって借り入れのコストを相殺できるのであれば、そこに「投資」という視点を加えてみることも良いかもしれません。

繰り上げ返済した場合・・・将来支払うはずだった利息負担を減らすことができる。だが住宅ローン控除の期間中は、ローン残高が減ることで控除額も減ってしまうため実質的なメリットは小さくなる。
ＮＩＳＡで運用した場合・・・金融庁の試算では、20年間の長期・分散・積立投資を行った場合の運用成果は年率2%〜8%とされている。多くのNISAユーザーに選ばれている「全世界株式」の過去30年の円ベースの平均リターンは、時期にもよるが概ね7%超。

長期間の積立投資によるリターンを保守的に見積もって年率4％とした場合でも、「ほぼコストがかからない借金」を返すために資金を使うか、それとも「年利4%以上が期待できる場所」で働かせるか。資産が増えるスピードの差は歴然です。

住宅ローンの繰り上げ返済と投資を比較した場合の損益分岐点は、以下の式で表せます。